В эфире «Авторадио. Благовещенск» поговорили о насущном: об ипотеке, ставках и льготах, а также о том, как решения Банка России отражаются на кошельках покупателей жилья. В гостях побывали два эксперта: президент гильдии риелторов Амурской области Виталий Злочевский и заместитель управляющего отделением Банка России по Амурской области Михаил Рябов.

– Михаил Викторович, для тех, кто не может воспользоваться льготными программами, главное – это динамика ключевой ставки. Сейчас она 14,25 %. Это потолок или же она еще будет меняться, идти вниз?

– Ключевая ставка – это инструмент для обеспечения ценовой стабильности и достижения цели по инфляции вблизи 4 %. Что касается нашего базового прогноза, то в текущем году ключевая ставка будет находиться в диапазоне 14-14,5 %, а вот уже 2027 год – это уже порядка 8-10 %. Это наш базовый прогноз. Да, мы смотрим на динамику цен, но здесь нужно четко понимать, что мы будем наблюдать за динамикой цен. Наша ключевая задача – обеспечить устойчиво низкую инфляцию.

– Виталий Васильевич, а что вы слышите именно от людей?

– Могу сказать, конечно, я общаюсь и с предпринимателями, и с обычными людьми, которые так или иначе обращают внимание на ключевую ставку. И меня, наверное, и множество других людей, конечно, беспокоит вопрос о том, во-первых, когда снизится ставка, так как она была там условно 3 года тому назад, это первый вопрос. А второй, кому в голову пришло, так сказать, оценивать ее 4 %? Вот на сегодняшний день, насколько я помню, звучит, что у нас, значит, вроде как инфляция упала до 5,2 %. Почему не нравится 5,2 %, то есть почему нравится 4 %, откуда это взялось?

– Что касается цели по инфляции вблизи 4 %, то вот для экономики России она выбрана для того, чтобы обеспечить стабильный и предсказуемый рост экономики. Проводились исследования, есть и информация, и данные Банка России, которые показывают, что и население, и бизнес считают комфортным уровень инфляции вблизи 4 % и даже ниже. Также при этом уровне инфляции сохраняется ценность сбережений и, соответственно, доверие к национальной валюте, и вот эти колебания, да, курсы валют, они будут также минимальными. Если мы заложим более высокий уровень инфляции, то это будет эффективное распределение ресурсов. Вот этот ориентир вблизи 4 % Банком России определён с учётом особенностей нашей национальной экономики, есть и зарубежный опыт, опыт прошлых лет.

– Теперь, наверное, давайте обсудим «Дальневосточную ипотеку». Насколько она сейчас доступна жителям Приамурья?

– «Дальневосточная ипотека» – это фактически драйвер нашего ипотечного рынка. И, ну, конечно, там очень комфортные условия в плане того, что есть фиксированная процентная ставка в размере 2 %.

– Виталий Васильевич, а правда, что лимит в 9 миллионов дают не на любое жилье?

– Действительно, существует такое ограничение. Базовая сумма 6 миллионов, но если вы берете двухкомнатную квартиру, ну или это может быть другая квартира по числу комнат, но чтобы у нее площадь была от 64,5 квадратных метров, тогда вы можете получить 9 миллионов.

– И не менее горячая тема – это семейная ипотека. Что в планах на перспективу?

– Начать надо с того, что семейная ипотека, как и подавляющее большинство других льготных ипотек, существенно ужесточилась. У нас основные изменения произошли с февраля текущего года, и правительство на сегодняшний день обсуждает еще какие-то изменения, которые, возможно, вступят в силу с июля. Поэтому мой совет как человека, который в этой сфере крутится, если вы подпадаете под действующие условия сегодня, то рационально вам задуматься и воспользоваться этой возможностью, поскольку чаще всего размышления правительства приводят к тому, что программа ужесточается.

– Есть какая-то статистика по выданной семейной ипотеке в нашем регионе?

– Да, конечно. По данным Минэконом Амурской области, за весь период действия программы заключено порядка 4 000 кредитных договоров. общая сумма 20 миллиардов рублей. Ну и действительно, если семья подходит под эти критерии, то будет разумным на текущем этапе более предметно и детально рассмотреть все условия, обсудить это на семейном совете, и если вы действительно планируете приобретение жилья, то воспользоваться этой программой.

– Виталий Васильевич, как у нас сейчас обстоят дела с серыми схемами?

– Вариантов серых схем достаточно много. В большинстве своем они уже на сегодняшний день прекратили свое существование, поскольку центральный банк внимательно следит за этим и постепенно вводит различного рода ограничения. Но вот самые существенные ограничения произошли с 1 апреля. Был перекрыт канал так называемых рисованных справок о зарплате. Раньше банки относились к ним, скажем так, спокойно, предоставляли ипотечные кредиты, поскольку банк понимает, что у него в залоге находится имущество, и, в принципе, в крайнем случае, он сможет его забрать. Но люди попадали в определенную кабалу, то есть многие не осознавали риски, которые они берут на себя путем предоставления левых справок, и, получая кредиты, многие из них со временем становились банкротами и так далее. С 1 апреля эти все схемы практически уже закрыты, и обхитрить банк, наверное, уже практически невозможно.

– Михаил Викторович, а как регулятор оценивает эту ситуацию?

– У нас оценки такие же. Что касается злоупотребления, то мы отмечаем, что ситуация в этой области значительно улучшилась. Речь идет о схемах, когда людей заманивали низкими ставками и платежами на первоначальном этапе, но потом эти платежи кратно возрастали, и, к сожалению, заемщики не могли в свое время расплачиваться по взятым на себя обязательствам. Как раз-таки для защиты добросовестных граждан был в том числе разработан так называемый ипотечный стандарт, который фактически запретил банкам брать комиссию заемщиков за снижение ставки ипотеки. Это как раз-таки ограничило применение наиболее рискованных схем. Ну и по факту вот это внедрение ипотечного стандарта, оно практически все эти серые схемы закрыло. Что еще интересно, что ипотечный стандарт требует от банков раскрытия всей информации, то есть, не только о самом кредитном продукте, но и о всех тех рисках, которые следуют за заключением договора, чтобы заёмщик чётко понимал, какие обязательства он берёт и какие потенциальные риски он получает.

– Есть такой аргумент, например, у людей, что они говорят, как копить, если, допустим, аренда квартиры съедает половину зарплаты и получается такой некий замкнутый круг. Вот здесь как можно прокомментировать или может быть что-то посоветовать?

– Ну, советов тут может быть много и разных. Я считаю, что если у человека возникает вопрос как накопить, то тогда, наверное, неразумно думать о покупке, потому что если нет возможности как-то сберегать, накапливать денежные средства, то тогда влезать в кабалу на 25 лет, а сегодня средний срок ипотеки 25 лет, это нужно прям серьезно подумать. Поэтому, конечно же, резервы, запасы должны быть. Финансовые аналитики говорят о том, что должен быть запас как минимум на 2-3 месяца, чтобы у вас была подушка безопасности. Мало ли, вас уволят, или у вас там болезнь будет какая-то. Поэтому в любом случае нужно копить. Если такой возможности нет – значит, аренда.

– Давайте сейчас обсудим такой вопрос, как стоимость квадратного метра. Например, в Благовещенске в среднем это 200 тысяч рублей за квадратный метр в новостройке. Виталий Васильевич, ваши клиенты верят, что цены могут пойти вниз?

– Ну, возможно, кто-то из них и верит, но я такую веру в них не вселяю, поскольку я понимаю, что этого фактически невозможно. Застройщики могут устраивать какие-то акции, но системно снижать стоимость они, скорее всего, даже не смогут, если захотят. Поэтому я не ожидаю какого-то снижения цен.

– Из чего складывается цена на жилье все-таки? Почему Дальний Восток такой дорогой?

– У нас всегда было такое, мы живем очень далеко. Понимаете, и логистика, и стоимость трудовых ресурсов. Это все, так сказать, вкладывается в себестоимость. Поэтому чем больше плечо логистики, тем, соответственно, получается дороже товар. Кроме того, здесь влияет и дальневосточная ипотека. То есть, если спрос есть, то, соответственно, цена растет. Позволю себе сказать, что перед началом запуска Дальневосточной ипотеки у нас средняя цена квадрата была примерно 60 тысяч рублей. На сегодняшний день вы цену озвучили, да? И это произошло за 5 лет. Таков спрос и предложение.

– И сейчас небольшой итоговый блиц. Это будет три коротких совета от наших гостей для тех, кто хочет купить квартиру. Виталий Васильевич, давайте начнем с вас.

– Традиционно летний период на рынке недвижимости – это период затишья. Хотя вот за эти 5 лет были периоды, когда эта традиция срывалась, потому что были определенные даты, когда нужно было успеть реализовать свои возможности льготникам. И, соответственно, они там торопились, кто до 1 июля реализовать, а кто и позже. Но, тем не менее, на сегодняшний день традиционный период сохраняется. У нас, как правило, осенью происходят основные изменения на рынке недвижимости, поэтому с точки зрения покупки рациональнее это делать сейчас. С точки зрения продажи, если нужно продать жилье, то рациональнее, конечно, это делать в период осеннего повышения спроса. По мнению большинства аналитиков, постепенно спрос будет повышаться, поскольку постепенно ключевая ставка снижается и, скорее всего, этот тренд будет продолжаться. Соответственно, будут постепенно возвращаться деньги с депозитов и будет больше возможности у людей брать рыночные кредиты. Кроме того, надо учитывать, что наша область, она традиционно аграрная, золотодобывающая и бюджетная в значительной степени. Золото сдают осенью, аграрии получают большие деньги тоже осенью. Поэтому основной спрос возобновляется ближе к концу сентября и идет до конца года. С точки зрения покупки делать это лучше сейчас, если есть такая возможность. Если с точки зрения продажи, то лучше подождать до октября.

– Михаил Викторович, несколько советов от вас.

– Первое, проверьте, подпадаете вы по льготной программе, периодически условия этих программ меняются, если да, то это, конечно, хороший шанс войти в ипотеку. Второе, если нет, то, конечно же, основной совет, нужно оптимизировать ваши расходы и копить на первоначальный взнос. И третье, наверное, будет заключаться в следующем, вот заходить в рынок ипотеки лучше тогда, когда процентная ставка комфортна для вас, то есть вы четко просчитали ваши доходы и расходы и понимаете, что вот этот объем долга с учетом вот этих процентов вам посилен, и вы в течение длительного времени можете его безболезненно оплачивать.