Рынок недвижимости в России переживает самое нестандартное время. Серия льготных ипотечных программ сначала раздули стоимость первички, «сдавив» и рынок вторичного жилья, и аренду. Теперь этот растущий ипотечный пузырь правительство прибрало к рукам, повышая процент по льготным ипотекам и заговорив о том, что «больше одной в руки не давать». Отражаются ли эти российские тренды в Благовещенске или есть свои особенности, рассказал юрист в сфере недвижимости, президент Гильдии риэлторов Приамурья Виталий Злочевский.

- Виталий Васильевич, здравствуйте. Начнем с горячей новости. Вы накануне опубликовали пост о том, что «господа-ипотечники с одобренной льготной ставкой 7 %, чего ж вы не забираете одобренный кредит, ставка с января будет 8». Что происходит?

Здравствуйте. А то и происходит: на заседании совета по стратегическому развитию 15 декабря Владимир Путин заявил о продлении льготной ипотеки на новостройки. Государственная программа будет действовать еще полтора года — до июля 2024-го. При этом с 1 января 2023 года ставка по ней вырастет с 7% до 8% годовых. В дальнейшем антикризисный механизм, по словам президента, планируется постепенно сворачивать. А льготную ипотеку под 7% годовых можно оформить только до 31 декабря 2022 года. В принципе, я об этом и говорил в "Простых вопросах" у вас в мае: государство к концу года начнет охлаждать ипотечный рынок.

- И это касается даже тех, кому одобрили под 7%, но поставят все равно 8%?

Да. И вообще, это очевидно странная для такого времени ситуация. Перед новогодними праздниками и в обеденное время обычно в ипотечных отделах ажиотаж. Специалисты одного из банков рассказали мне, что они сейчас вынуждены обзванивать своих потенциальных заемщиков - тех, у кого уже имеется одобрение и кто хотел его получить - что нужно поторопиться. И это не просто будет выглядеть рост цены пользования кредитом. Часть заемщиков может и вовсе не пройти повторного одобрения, поскольку размеры ежемесячных платежей изменятся и у некоторых заемщиков уже не хватит уровня имеющейся зарплаты для получения кредита на новых условиях. Ну а те, кто все-таки будет проходить по условиям программы, будут вынуждены платить больше. Возможно, сейчас люди заняты предновогодними хлопотами, найдутся те, кто скажет, что не знал - так вот, рассказываем. Ну и конечно, кто-то просто решил приберечь деньги, хотя дальше будет больше.

- Надо отметить, что этот год вообще нестандартный на рынке недвижимости. Некоторые начали разводиться-жениться, чтобы попасть под условия. И тут все влияет на все, люди просто сами уже стали этакими брокерами в процессе поиска недвижимости, кредита. Льготные ипотеки на новостройки даже цену аренды в России немного снизили, потому что везде идет реклама «купи квартиру в ипотеку по цене ежемесячной аренды».

Аренду не отслеживаю, это не особо прозрачный рынок, у нас в Благовещенске, во всяком случае, и не очень мой профиль. Аренда обычно дорожает к сентябрю, город у нас студенческий, примерно на тысячу дорожает. Возможно, аренду первичка и подвинула. В остальном - льготные ипотеки разогрели новое строительство, и новостройки стали значительно дороже вторички.

Сегодня в Благовещенске треть объемов ипотеки связана с президентской программой. Остальное - дальневосточная, сельская, семейная. За 2,5 года из-за них цены выросли почти в два раза, и это признали все, в том числе официальные органы власти. Графики при этом рваные, реагирующие на общественно-политическую ситуацию. В марте был резкий скачок цен, в апреле-мае было затишье, спрос на ипотеку упал на 2/3, но цены на жилье так быстро не падают. Вторичное жилье также не падает, потому что оглядывается на первичный рынок.

Наш регион традиционно покупает ближе к концу года, максимальный спрос в декабре. Амурская область - регион золотодобывающей, аграрный, бюджетный, деньги появляются к концу года, и их осваивают. Самыми ходовыми остаются однушки и студии.

- Как отреагировал рынок недвижимости, когда в Благовещенск зашел один из крупнейших застройщиков России?

Мы все на рынке недвижимости очень внимательно следили за этим вхождением. Насколько я помню, на один из ВЭФов приезжал руководитель ПИКа, и сообщил дальневосточным губернаторам, что они готовы строить 3 миллиона квадратных метров в год. Притом, что тогда весь Дальний Восток строил 1,5 миллиона. Предложения приняли Приморье, Сахалин, теперь Амурская область. Правда, все ожидали демпинга, 80-90 тысяч за квадрат, но застройщик начал со 140 тысяч. Все остальные застройщики внимательно наблюдают, как будет вести себя ПИК. Перспективы будут понятны в феврале-марте.

- Нет ли сейчас хаоса на рынке недвижимости? Очень высокие цены: встречаются объявления в Благовещенске «студия 25 кв.м 6 млн. руб.» - за столько на окраине Москвы можно купить такую.

Цены разные сейчас, многое зависит от планировки, уровня комфорта дома, дизайна и обстановки и так далее. Это рынок: есть товар, есть купец.

- Отток населения с Дальнего Востока продолжается, как ведут себя уезжающие? Они держат квартиры, либо есть случаи, когда срочно «сливают» за недорого, потому что на новом месте уже нужно покупать жилье?

Отток после февраля немного притормозился, многие отложили переезд до лучших времен, особенно в южные регионы. И рынок труда сегодня в России сильно ужался, тоже «не климат» для переезда. Конечно, есть переезжающие, и если быстро нужно продать жилье, то они вынуждены сделать это со скидкой.

- Пока девелоперы обсуждают возможные варианты развития рынка новостроек, Минстрой РФ в ближайшее время планирует внести в Госдуму законопроект об ипотеке на квартиры с мебелью. То есть, такой общий, во многом выгодный общий кредит. Как считает, зайдет такая ипотека, нужна она?

Думаю, мебель наверное, излишнее. Люди все равно хотят что-то свое. Скорее всего, это может быть выгодно тем, кто лоббирует определенные интересы.

- Резюмируя нашу беседу: совет дня для продающих-покупающих?

«Золотое правило» сохраняется: лучше покупать в январе-феврале, а продавать в декабре. А потенциальным льготным ипотечникам – у вас еще есть день, чтобы заскочить в последний вагон с 7-процентной ипотекой.